建売と注文住宅はどっちがいい？違い・費用・ローンを松江で比較

建売住宅か、注文住宅か。松江で家づくりを考え始めた方から、とてもよくいただくご相談です。結論を先にお伝えすると、どちらかが常に正解ということはありません。この記事では、総額・立地・性能・間取り・入居時期・住宅ローンと税金の6つの視点で両者の違いを整理し、公的な統計や制度の情報をもとに、判断の順番をご紹介します。

結論：どちらが正解かではなく、「4つの条件」で決まる

建売は、土地と建物がセットで売り出されている住宅を購入する方法です。注文住宅は、土地を探し（またはお持ちの土地に）、間取りや仕様を決めて建築会社に建ててもらう方法です。どちらが合うかは、次の4つの条件で決まります。

• 総額：家計の安全ラインから決まる、無理なく払い続けられる予算

• 場所：住みたい地域・学区・通勤、敷地の条件

• 性能：断熱・耐震・維持費など、長く住むための性能

• 時間：いつまでに入居したいか

立地と仕様が現物でぴたりと合い、入居の時期も決まっているなら、建売は合理的な選択です。場所や性能・間取りにこだわりがあり、時間をかけられるなら、注文住宅の自由度が活きます。迷うときは、まず「家計の安全ライン」から総額の上限を決め、その範囲で4つの条件に優先順位をつけるのが近道です。

建売と注文住宅は何が違う？まず基本から

建売住宅（分譲住宅）

不動産会社や住宅会社が土地を仕入れて建物を建て、土地と建物をセットで販売する住宅です。完成済みの物件は実物を見て決められ、建築中・計画中の物件は図面や仕様書で判断します。売買契約を結び、引き渡し時に代金を支払うのが基本です。

注文住宅

土地を購入して（またはお持ちの土地に）、間取りや仕様を決め、建築会社と工事請負契約を結んで建てる住宅です。土地探し・設計・打合せ・着工と段階があり、引き渡しの前に工事代金を分けて支払う場面があります。土地から探す場合は「土地付き注文住宅」とも呼ばれます。

① 価格・総額：建売は「完成品の価格」、注文は「積み上げの総額」

建売は、土地と建物を合わせた販売価格が最初から示されているので、比べやすいのが特徴です。注文住宅は、土地代・建物の本体工事費・付帯工事（地盤改良や給排水の引き込みなど）・外構・諸費用を積み上げていくため、最初は総額が見えにくく、打合せを重ねるうちに増えていくこともあります。

実際の金額感を、住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」で見てみましょう。首都圏・近畿圏・東海圏以外の地域（島根県を含む「その他地域」）の平均は次のとおりです。

※ フラット35を利用した方の平均で、島根県だけの数字ではありません。金額の定義は、建売が「購入価額」、注文住宅が「建設費」、土地付注文住宅が「建設費＋土地取得費」と、種類ごとに異なります。

平均では、建売と土地付注文住宅で1,400万円ほどの開きがあります。ただし、敷地面積（182㎡と250㎡）も住宅面積（104㎡と112㎡）も違い、性能や外構の内容も同じではありません。金額だけを見て「建売は安い」「注文は高い」と決めず、広さと性能をそろえて、総額で比べることが大切です。

松江市の土地代の目安

注文住宅では、土地代が総額の大きな部分を占めます。島根県の令和8年地価公示によると、松江市の住宅地の平均価格は1㎡あたり51,800円（調査37地点）で、島根県全体の平均34,600円を上回ります。1坪あたりに直すと約17.1万円で、50坪（約165㎡）の土地なら、平均的な価格で約856万円が目安です。

ただし、場所による差は大きく、同じ松江市内でも最高101,000円／㎡、最低10,800円／㎡と、約9.4倍の開きがあります。50坪で比べると、約180万円から約1,670万円の幅です。松江市の住宅地は前年比0.7％の上昇（前年は0.8％）で、上昇が続いており、利便性の高い地域では、土地探しに時間がかかることもあります。

総額をブレさせない見積の見える化

建売でも注文でも使える、総額を横並びで比べるための5つのポイントです。

1. 総額テンプレで横並びにする（本体・付帯・外構・諸費用）。

2. 標準仕様書を横並びにする（断熱・窓・屋根・外壁・床材・水回り）。

3. オプションの定義を先に出す（建売は「含まれるもの」と「別途のもの」を確認）。

4. 地盤・造成・外構は、早めに暫定の金額を計上する。

5. ローン費用・保険・引っ越しまで、セットで総額にする。

② 仕様・性能：満足度と生涯コストを左右します

2025年4月から、建築物省エネ法の改正により、新築住宅は原則すべて省エネ基準への適合が義務になりました。建売でも注文でも最低限の省エネ性能はありますが、「どこまで性能を上げるか」は住宅ごとに違い、光熱費や住み心地、将来の維持費に影響します。

建売は、提示された仕様を確認して、納得できるなら購入するのが基本です。注文は、目標とする性能（UA値・C値・窓の種類・耐震等級）を先に決めて、設計で到達させます。性能を自分で決められるのが注文の強みですが、建売でも、仕様書や性能の書類をしっかり読めば、性能の高い物件を見分けられます。確認したい項目は次のとおりです。

• 断熱：断熱等級6・7に到達しているか。UA値の提示を求める。

• 窓：樹脂かハイブリッドか、Low-E複層かトリプルか、サッシの気密等級。

• 気密：C値の測定の有無（目安は1.0以下）。

• 日射計画：方位別の窓面積・庇・η値の考え方。

• 換気：第1種か第3種か、メンテナンスのしやすさ。

• 構造：耐震等級3か、許容応力度計算の有無。

• 維持費：外壁・屋根材の更新サイクルと概算。

③ 立地・資産性：場所を「選べる」か「確かめられる」か

建売は、販売されている区画の中から選ぶ形になり、学区・道路の幅・日当たり・近隣の雰囲気を、自分で選び直すことはできません。一方、完成済みの物件なら、日当たりや眺め、周辺の騒音や人通りを、現地で確かめてから決められるのは、建売ならではの安心です。

注文住宅は、土地から探せるので、学区・通勤・日当たり・将来の資産性まで、優先順位をつけて選べます。そのかわり、土地探しの時間と手間がかかり、地盤改良や造成、外構（駐車計画・目隠し）の費用が、土地が決まってから分かることもあります。松江は宍道湖・中海に囲まれた水郷都市で、地盤や水害のリスクの確認も欠かせません。

島根県の資料では、松江市や出雲市の利便性の良い地域へ人の流れが続いており、地価の上昇がみられると説明されています（令和8年地価公示）。人気のエリアでは物件が限られるため、希望の条件に優先順位をつけておくことが大切です。

なお、土砂災害特別警戒区域などの災害レッドゾーンにある新築住宅は、2028年以降に入居する場合、住宅ローン減税の対象外になります。建売でも注文でも、ハザードマップで土地の災害リスクを確認しましょう。

④ 間取り・設計の自由度

建売は、多くの方が暮らしやすいように作られた、汎用的なプランが中心です。暮らし方に合っていれば満足度が高く、実物を見て広さや動線を確かめられます。未完成の物件では、壁紙や設備などを選べる場合もあります（売主によって異なるため、契約の前に確認しましょう）。

注文は、家族の暮らし方や敷地の形に合わせて、回遊動線・連続収納・吹き抜けなどを自由に設計できます。同じ坪数でも、設計の工夫で体感の広さは大きく変わります。そのぶん、決めることが多く、打合せの回数と時間、判断の負担も増えます。

⑤ 入居までの期間

完成済みの建売は、住宅ローンの審査や契約の手続きが進めば、比較的短い期間で入居できます。建築中の物件は、完成までの期間を待つことになります。

注文住宅は、土地探し・プランの打合せ・契約・建築確認・着工・完成と段階があり、土地探しから入居まで、一般に1年前後かかることが多いです（土地がすぐに見つかるかどうかで大きく変わります）。現在のお住まいの更新時期や、お子さんの入学の時期など、入居したい時期から逆算して決めましょう。

⑥ 住宅ローンと税金・保証の違い

ローンが実行されるタイミング

建売は、引き渡し時に代金を支払うため、住宅ローンも引き渡し時に一括で実行されるのが基本です。注文住宅は、土地代・着工金・中間金など、引き渡しの前に支払いが発生します。そのため、つなぎ融資や、分割での融資実行を使う場合があり、対応や条件は金融機関によって異なります。注文住宅を考えるときは、早めに金融機関へ確認しておくと安心です。

住宅ローン減税（2026年〜2030年に入居する新築）

住宅ローン減税は、年末のローン残高の0.7%が所得税などから控除される制度で、令和8年度の税制改正で延長されました。新築住宅は、住宅の性能によって借入限度額と控除期間が決まり、建売でも注文でも同じ基準です。国土交通省の資料では、次のとおりです。

※ 省エネ基準適合住宅は、2026年・2027年に入居する場合が対象です。2028年以降の入居は対象外ですが、2027年末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに建築された住宅は、借入限度額2,000万円・控除期間10年で適用されます。

「子育て世帯・若者夫婦世帯」とは、19歳未満の扶養親族がいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯です。このほか、合計所得金額が2,000万円以下、床面積が40㎡以上（所得が1,000万円を超える場合などは50㎡以上）といった条件があります。制度は改正されることがあるため、契約の前に最新の情報を確認してください。

どちらを選ぶ場合も、控除を受けるには、性能を証明する書類（建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書など）が必要です。建売は売主に書類を取得できるかを、注文住宅は設計の段階で取得するかどうかを、確認しておきましょう。

保証（契約不適合責任）

新築住宅は、法律（住宅の品質確保の促進等に関する法律）により、構造耐力上主要な部分と、雨水の浸入を防ぐ部分について、引き渡しから10年間、売主または施工会社が責任を負います。建売でも注文でも共通ですが、保証の範囲やアフターサービスの内容、窓口は会社によって違うので、契約の前に書面で確認しましょう。

比較表：建売と注文住宅の違い

向いている人と、失敗しやすいポイント

建売が向いている人

• 入居したい時期が決まっている

• 現地と仕様書を見て、立地と性能に納得できる物件がある

• 総額を早く確定させて、予算を立てやすくしたい

• 打合せの回数や、決めることの負担を減らしたい

注文が向いている人

• 学区や敷地など、場所へのこだわりが強い

• 性能や間取りの希望が、はっきりしている

• 土地探しから進める時間がある

• 光熱費や維持費まで含めて、設計で整えたい

失敗しやすいポイントと対策

• 建売：標準仕様の確認不足。断熱・窓・設備のグレードを見ずに契約すると、思ったより性能が低いことがあります。仕様書と性能の書類を、契約の前に確認しましょう。

• 建売：別途費用の見落とし。外構・カーテン・照明・エアコンなどが含まれない場合があります。「含まれるもの」と「別途のもの」を一覧にしてもらいましょう。

• 注文：オプションの積み上げによる予算超過。打合せのたびに少しずつ増え、気づくと予算を超えていることがあります。総額の上限を先に決め、定期的に見直しましょう。

• 注文：土地まわりの費用が後から判明。地盤改良・造成・インフラの引き込みなどは、土地が決まってから分かることがあります。早めに暫定の金額を見込んでおきましょう。

• 共通：1社だけで決めてしまう。複数の会社や物件を、同じ条件（総額・仕様）で比べることが、後悔を減らします。

よくある質問

Q. 建売のほうが安いのは本当ですか？

平均では、建売のほうが金額は低くなっています（上の表のとおり、地方圏の平均で建売3,094.9万円、土地付注文住宅4,534.1万円）。ただし、敷地や住宅の広さ、性能、外構の内容が違うため、同じ条件にそろえて総額で比べることが大切です。

Q. 建売でも住宅ローン減税は受けられますか？

受けられます。建売でも注文でも、住宅の性能に応じた借入限度額と控除期間が適用されます。性能を証明する書類が必要なので、購入前に売主へ確認しましょう。

Q. 建売の間取りや仕様は変更できますか？

売主によって異なります。完成済みの物件は基本的に変更できませんが、未完成の物件では、壁紙や設備などを選べる場合があります。構造や間取りは、原則として変更できないと考えておきましょう。

Q. 注文住宅は、土地探しからどれくらいかかりますか？

一般に1年前後が目安です。希望の土地がすぐ見つかるかどうかで、期間は大きく変わります。入居したい時期が決まっている場合は、早めに土地探しを始めましょう。

Q. どちらを選ぶにしても、最初に何をすればよいですか？

まず、家計の安全ライン（無理なく払い続けられる額）から、総額の上限を決めることです。そのうえで、場所・性能・時間の優先順位をつけると、建売と注文のどちらが合うかが見えてきます。

まとめ：判断の順番で迷わない

建売と注文住宅は、どちらが優れているかではなく、ご家族の条件にどちらが合うかで決まります。次の順番で考えると、迷いにくくなります。

1. 家計の安全ラインから、総額の許容ゾーンを決める

2. 入居したい時期を決める

3. 場所（学区・通勤・敷地）の優先順位をつける

4. 求める性能と間取りを整理する

5. 複数の候補を、同じ条件（総額・仕様書）で横並びにして比べる

立地と仕様が合っていて入居を急ぐなら建売が、場所や性能・間取りにこだわって時間をかけられるなら注文住宅が、有力な選択肢になります。IEKAKEは、特定の住宅会社に偏らない中立の立場で、建売・注文のどちらの場合も、総額の整理から比較の進め方まで、ご一緒に考えます。

【出典・参考】（2026年10月時点の公表資料）

• 住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」

• 島根県「令和8年地価公示について」

• 国土交通省「住宅税制」および「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q&A【2026年7月更新】」