住宅ローンは固定と変動どっち？家計の安全ラインで決める方法
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「固定にすべき？それとも変動？」——住宅ローンの悩みで一番多い質問です。2026年は金利のニュースも多く、情報が増えるほど迷いやすくなっています。IEKAKEが大事にしているのは、相場観よりも“家計の安全ライン”から逆算して決めること。この記事では、固定・変動の特徴を整理しつつ、住宅金融支援機構の最新の調査や金利上昇時の返済額の試算を使って、松江で家づくりを考える方が迷わないための最短ルートを解説します。
結論：金利の予想より「家計の安全ライン」を先に決める
住宅ローン選びは、金利を当てにいくゲームではありません。大切なのは、金利が多少動いても生活が揺れない状態＝家計の安全ラインを先に決めることです。安全ラインが決まれば、固定・変動のどちらが合うかは自然に絞れます。
家計の安全ラインは、ざっくり言うと次の3点です。
毎月いくらなら“無理なく払えるか”（返済比率の目安を作る）
教育費や車の買い替えなど、将来の山を越えられるか（ピーク耐性）
いざという時の貯えがあるか（生活費の半年分など）
固定・変動の基本：3つの金利タイプの違い
住宅ローンの金利タイプは、大きく次の3つです。
タイプ | 金利の変わり方 | 特徴 |
|---|---|---|
変動型 | 市場の金利に合わせて、定期的に見直される | 当初の金利は低めになりやすい。金利が上がると返済額も上がる可能性がある |
固定期間選択型 | 決めた期間（例：10年）だけ固定し、期間が終わると変動か再固定を選ぶ | 当面の返済額は読みやすい。期間が終わった時点の金利に左右される |
全期間固定型 | 借りた時から完済まで同じ | 返済額が最後まで変わらず、計画が立てやすい。当初の金利は高めになりやすい |
「フラット35」は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して扱う、全期間固定型のローンです。
実際はどう選ばれている？住宅金融支援機構の最新調査
住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）」は、2025年4月から9月に住宅ローンを利用して住宅を取得した1,237人への調査です。結果の一部を見てみましょう。
選ばれている金利タイプ
金利タイプ | 2026年1月調査 | 2025年4月調査 |
|---|---|---|
変動型 | 75.0% | 79.0% |
固定期間選択型 | 14.9% | 12.2% |
全期間固定型 | 10.1% | 8.8% |
変動型が最も多い状況は続いていますが、4.0ポイント減っています。また、「今後1年間の住宅ローン金利の見通し」を聞くと、「現状よりも上昇する」が73.7%と、前回より8.0ポイント増えました。
金利タイプを選ぶ理由
同じ調査で、ローンを選んだ理由（3つまで回答）を見ると、フラット35以外では「金利の低さ」が62.0%で最も多く、フラット35では「金利がずっと変わらない安心」が77.1%で最も多くなっています。金利の低さを重視して変動型を選ぶ方が多い一方で、「安心」を重視して固定を選ぶ方もはっきり分かれていることが分かります。
金利をめぐる最近の動き
日本銀行は、2026年9月18日の金融政策決定会合で、政策金利にあたる無担保コールレート（オーバーナイト物）を、1.25%程度で推移するよう促すことを決めました（賛成7、反対2）。変動型の住宅ローン金利は、こうした市場の金利の動きの影響を受けます。
金利が上がると、返済額はどう変わる？
数字で見たほうが、金利のイメージはつかみやすくなります。
借りる額が同じなら、毎月の返済額はこう変わる
3,000万円を、35年・元利均等・ボーナス払いなしで借りた場合の、毎月の返済額です。
金利（年） | 毎月の返済額 | 0.5%のときとの差 |
|---|---|---|
0.5% | 約77,900円 | － |
1.0% | 約84,700円 | ＋約6,800円 |
1.5% | 約91,900円 | ＋約14,000円 |
2.0% | 約99,400円 | ＋約21,500円 |
2.5% | 約107,200円 | ＋約29,400円 |
3.0% | 約115,500円 | ＋約37,600円 |
毎月の返済額が同じなら、借りられる額はこう変わる
毎月10万円を返済できるとした場合に、35年で借りられる金額の目安です。
金利（年） | 借りられる額の目安 |
|---|---|
0.5% | 約3,850万円 |
1.0% | 約3,540万円 |
1.5% | 約3,270万円 |
2.0% | 約3,020万円 |
3.0% | 約2,600万円 |
金利が0.5%から3.0%に上がると、同じ月10万円の返済で借りられる額は、約1,250万円少なくなります。「いくら借りられるか」は金利で大きく変わるため、借りられる額ではなく、払い続けられる額で考えることが欠かせません。
変動型に「5年ルール・125%ルール」があっても安心しきれない理由
多くの金融機関の変動型には、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらず、見直しの際も直前の返済額の1.25倍までに抑える、という仕組み（5年ルール・125%ルール）があります。ただし、金融機関によって扱いが違い、採用していないところもあります。
たとえば、3,000万円を35年・当初金利0.8%で借りると、毎月の返済額は約81,900円です。5年後の残高は約2,620万円で、このとき金利が上がった場合の返済額は次のとおりです。
5年後の金利 | 本来の毎月の返済額 | 当初の返済額との比 |
|---|---|---|
2.0% | 約96,900円 | 約1.18倍 |
3.0% | 約110,500円 | 約1.35倍 |
3.0%まで上がった場合、125%ルールがあれば、見直し後の返済額は約102,400円（1.25倍）までに抑えられます。ただしそれは、返済の負担を先送りしているだけで、元本の減り方が遅くなります。ルールで守られるのは「毎月の返済額」であって、「総支払額」ではありません。
金利リスクは、まだ十分に理解されていない
同じ調査では、変動型・固定期間選択型の利用者に、金利リスクの理解度を聞いています。
将来、金利が上がった場合に、返済額がどれくらい増えるか（シミュレーション結果など）について、「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えた方は、合計52.0%でした。
毎月の返済額が3万円増えたときの対応では、「返済に目処や資金余力があるので返済継続」は24.2%にとどまり、「見当がつかない、わからない」が27.2%でした（1万円増の場合は、返済継続が58.8%）。
つまり、変動型を選ぶなら、「金利が上がったら、いくら増えて、どう対応するか」を、契約の前に数字で決めておくことが大切です。
固定金利が向いている人
固定は、毎月の返済額が読みやすく、将来の金利上昇に対する不安が小さいのが特徴です。向いているのはこんなケースです。
教育費がこれから増える、または数年以内にピークが来る
家計の余裕が大きくなく、支払いが上がると不安が強い
共働きでも、どちらかの働き方が変わる可能性がある
「家計を守る安心」を最優先したい
つまり固定は、“安心を買う”選択です。毎月の支払いが安定すると、家計の計画が立てやすくなり、結果的にストレスが減ります。
変動金利が向いている人
変動は当初の返済が軽くなりやすい一方で、金利が上がった時の備えが前提になります。向いているのはこんなケースです。
家計に十分な余裕があり、上振れしても吸収できる
繰上げ返済や貯蓄ができる（手元資金を育てられる）
住宅以外の大きな支出イベントが少ない／時期が読める
金利上昇時の“対応プラン”を作れる
変動を選ぶなら、重要なのは「安いから」ではなく、“金利上昇に備えられるか”です。
固定と変動のどちらかに決めきれないときは、固定期間選択型や、固定と変動を組み合わせる「ミックスローン」という選び方もあります。ミックスローンは、住宅金融支援機構の調査でも選んだ理由として挙がっていますが（1.9%）。取り扱いや条件は金融機関によって違います。
家計の安全ラインを作る
ここが一番大事です。判断材料は難しくありません。以下をメモすればOKです。
① 現在の家計を把握する
世帯の手取り（ボーナス含めざっくりでOK）
固定費（家賃、通信、保険、車、サブスク等）
毎月の貯蓄額（できていないなら現状把握）
② 将来の「山」を年表にする
子どもの進学タイミング（塾・部活・大学）
車の買い替え、家電の更新
働き方の変化（育休・転職・独立）
この“山”が見えると、固定にすべきか、変動でも耐えられるかが見えてきます。
③ 返済比率の上限を決める
返済比率（返済負担率）は、「世帯年収の何％を、年間の返済に回すか」の目安です。住宅金融支援機構の調査で、実際に借りた方の返済負担率を見ると、次のとおりです。
返済負担率 | 割合 | 累計 |
|---|---|---|
20%以内 | 61.8% | 61.8% |
20%超〜25%以内 | 17.8% | 79.6% |
25%超〜30%以内 | 10.8% | 90.4% |
30%超 | 9.6% | 100.0% |
約8割の方が、返済負担率25%以内におさまっています。世帯年収ごとに、毎月の返済額に直すと次のとおりです。
世帯年収 | 返済負担率20% | 返済負担率25% |
|---|---|---|
500万円 | 月 約8.3万円 | 月 約10.4万円 |
600万円 | 月 10.0万円 | 月 約12.5万円 |
700万円 | 月 約11.7万円 | 月 約14.6万円 |
800万円 | 月 約13.3万円 | 月 約16.7万円 |
ただし、ここに書いた数字は「返済できる最大額」ではなく、「実際に借りた方の分布」です。ご家庭によって、教育費や車、貯蓄の目標が違うので、IEKAKEでは、比率を決めるだけでなく、教育費ピークの時期に耐えられるかまで確認します。ここが大切です。
松江での家づくりは「総額の見える化」がカギ
松江でよくあるのは、土地や外構の条件で総額が動くケースです。建物の見積もりだけで判断すると、あとから「外構」「地盤」「造成」「駐車」などで予算が膨らむことがあります。だからこそ、ローンの金利タイプの前に、次の項目をワンセットで置いて、総額をブレさせないことが重要です。
土地＋建物＋諸費用＋外構＋予備費
IEKAKEが「お金から始めよう」と言うのは、このためです。
よくある質問
Q. 結局、固定と変動はどちらが得ですか？
将来の金利は誰にも分からないため、「どちらが得か」は、あとにならないと分かりません。そのため、得か損かではなく、「金利が上がっても、家計が揺れないか」で選ぶことをおすすめしています。
Q. 変動型で借りたあとに、固定へ切り替えられますか？
多くの金融機関で、固定への切り替え（固定期間選択型への変更など）ができますが、その時点の金利が適用され、手数料がかかる場合があります。借り換えをする場合は、審査や諸費用も必要です。条件は金融機関によって違うため、契約前に確認してください。
Q. 変動型にして、余ったお金で繰上げ返済すればいいですか？
繰上げ返済は、元本を減らして将来の利息を抑える方法ですが、手元の資金が減ります。教育費や緊急資金を確保したうえで、無理のない範囲で行うことが大切です。繰上げ返済の手数料や条件も、金融機関で異なります。
Q. 共働きの場合は、どう考えればいいですか？
収入が2つあっても、育休や転職で、どちらかの収入が減る可能性があります。2人の収入で返済額を決めるのではなく、片方の収入が減っても返せるかを確認しておくと安心です。
まとめ：最短ルートは「安全ライン→比較→決定」
固定・変動の正解は一つではありません。ただし、正解に近づく順番はあります。
家計の安全ラインを作る（教育費ピーク・緊急資金を含める）
固定・変動を“家計で比較”する（不安の原因を数値化）
総額を見える化して、土地・会社選びへ進む
金利のニュースに振り回される前に、まずは「我が家の数字」を持ちましょう。
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家計の安全ライン（無理のない返済額）
固定／変動／ミックスの比較
総予算の組み立て（土地・建物・外構・諸費用）
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【出典・参考】（2026年10月時点の公表資料）
住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（住宅ローン利用者調査 2026年1月調査）」
日本銀行「金融市場調節方針の変更について」（2026年9月18日）
※ 毎月の返済額などの数字は、元利均等返済・ボーナス払いなし・手数料等なしの単純な試算で、実際の返済額は金融機関の条件によって異なります。
