住宅ローンの金利上昇への対策は？家づくりの予算の決め方

2026/6/29最終更新 2026/10/16

「金利が上がっているって聞いたけど、いま家を建てて大丈夫？」

松江市で家づくりを考えているご夫婦から、よくいただくご質問です。日本銀行は2024年から段階的に利上げを進め、2026年9月には政策金利を1.25%程度にしました。変動型の住宅ローンも、上昇局面に入っています。

この記事でお伝えしたいことは、1つです。金利はコントロールできませんが、「いくら借りるか」と「金利が上がったときの備え」は、ご自身で決められます。公的な調査の数字を使って、金利上昇への対策と、予算の決め方を整理します。

金利が上がると、何が変わる？まず数字で確認

金利が上がると、同じ金額を借りても、毎月の返済額が増えます。借入額と金利の組み合わせごとの、毎月の返済額（35年・元利均等）です。

借入額＼金利（年）	1%	2%	3%	4%
3,000万円	約84,700円	約99,400円	約115,500円	約132,800円
3,500万円	約98,800円	約115,900円	約134,700円	約155,000円
4,000万円	約112,900円	約132,500円	約153,900円	約177,100円

たとえば、3,500万円を借りた場合、金利が1%から3%に上がると、毎月の返済は約98,800円から約134,700円へ、約36,000円増えます。借入額が大きいほど、金利の影響も大きくなります。

金利の動きや、返済額・借りられる額の変化の詳しい数字は、次の記事で整理しています。

ブログ家を買うタイミングは金利上昇前？待って後悔する3つの理由家を買うタイミングは金利上昇前？日本銀行の政策金利の推移、毎月の返済額と借りられる額の試算をもとに、検討を先延ばしにして後悔しやすい3つの理由と、今すぐできる対策を松江の視点で解説します。

変動金利が上がると、返済額はどうなる？

変動型の住宅ローンの金利は、一般に、銀行の短期プライムレートを基準に、半年ごとなどに見直されます。多くの金融機関には、金利が上がっても毎月の返済額は5年間変わらず、見直しの際も直前の返済額の1.25倍までに抑える仕組み（5年ルール・125%ルール）があります。ただし、金融機関によって異なり、採用していないところもあります。返済額が抑えられている間も、返済のうち、利息に回る分が増えて、元本が減りにくくなることがあります。

住宅金融支援機構の調査（2026年1月調査）では、変動型・固定期間選択型の利用者の52.0%が、「金利が上がったときに、返済額がどれくらい増えるか」を「理解しているか少し不安」「よく理解していない」「全く理解していない」と答えています。また、毎月の返済額が増えたときの対応を聞くと、次のとおりでした。

毎月の返済額が…	「返済に目処があるので、返済を続ける」	「見当がつかない、わからない」
1万円増えたら	58.8%	15.5%
3万円増えたら	24.2%	27.2%
5万円増えたら	12.8%	38.4%

つまり、月3万円以上の増加は、多くの方にとって、対応の見当がつきにくい水準です。上の表で見たとおり、金利が2〜3%上がると、3万円を超える増加になることがあります。

金利上昇への対策

対策① 予算を決めるときに、「金利が上がった場合」を先に試す

いまの金利で「ぎりぎり返せる」額ではなく、金利が2%程度上がっても返せる額かどうかを、あらかじめ試算します。たとえば、いまの返済額が毎月10万円で、金利が上がっても、家計の余白でそれを吸収できるかを確認します。

参考までに、住宅金融支援機構の調査では、実際に借りた方の返済負担率（年間返済額÷世帯年収）は、20%以内が61.8%、25%以内が79.6%でした。これは「借りた方の実績」であって、安全な水準ではありません。教育費などの支出が重なる家庭は、これより余白を持たせて設計します。

対策② 金利タイプを、家計の耐性で選ぶ

変動・固定・ミックスの選び方は、金利の予想ではなく、「金利が上がったときに耐えられるか」で決めます。長期固定のフラット35は、2026年10月の最も多い金利が年3.83%です（融資率9割以下・新機構団信付き）。子育てプラスを利用して、ZEHまたは長期優良住宅を取得する場合など、条件を満たすと、当初5年間の金利が年1.0%引き下がる制度（4ポイントの金利引下げ）もあります。詳しい選び方は、次の記事にまとめています。

ブログ住宅ローンは固定と変動どっち？家計の安全ラインで決める方法住宅ローンの固定・変動で迷ったら、金利予想より「家計の安全ライン」から。住宅金融支援機構の最新調査、金利上昇時の返済額の試算、年収別の返済額の目安をもとに、松江で家づくりを考える方向けに解説します。

対策③ 借入額を抑える（頭金・予算の見直し）

金利は選べませんが、借入額は選べます。頭金を入れる、予算を見直すなど、借入額を圧縮するほど、金利の影響は小さくなります。頭金の目安や、実際に買った方の頭金の実態は、次の記事で整理しています。

ブログ頭金はいくら必要？目安と年収別の借入額を松江の価格から逆算頭金はいくら必要？住宅金融支援機構の調査で見る手持金の実態、頭金で毎月の返済や利息がどう変わるか、年収別の借入目安と松江市の価格から逆算する現実的な頭金のラインを解説します。

対策④ 繰上げ返済と借換えを「選択肢」として持つ

余裕資金があれば、繰上げ返済で元本を減らし、将来の利息を抑えられます。また、より有利な条件の金融機関へ借り換える選択肢もあります。ただし、繰上げ返済の手数料や条件、借換えの審査・諸費用は、金融機関によって異なります。「いざとなったら使える」と考えるだけでなく、契約前に条件を確認しておきましょう。

対策⑤ 緊急資金と、教育費のピークを確保する

金利が上がる時期に、家計がぎりぎりだと、教育費や急な出費に対応できなくなります。生活費の半年分程度の緊急資金を手元に残し、教育費のピークの年に赤字にならないかを、年表で確認しておきましょう。

ブログ教育費と住宅ローンは両立できる？子育て世帯の返済計画の立て方子育て世帯の住宅ローンは「今払える」ではなく「教育費ピークでも払える」で決める。文部科学省の学習費調査をもとに、幼稚園から大学までの教育費、使える制度、家計の安全ラインの作り方を解説します。

対策⑥ 返済額が増えたときの対応を、先に決めておく

先ほどの調査のとおり、返済額が増えたときの対応が決まっていない方が、少なくありません。「月○万円まで増えたら、繰上げ返済に使う貯蓄はこれ、固定へ切り替えるか検討する」というように、基準を先に決めておくと、慌てずに済みます。

「金利が落ち着くまで待つ」は、本当に得なのか

金利が上がる時期に、「落ち着くまで待とう」と考える方もいます。ただ、待っている間にも、価格は動きます。住宅金融支援機構の統計では、「その他地域」の土地付注文住宅の総額は、2019年度の3,869.2万円から2024年度の4,534.1万円へ、5年で約17%上がりました（建設費は約20%の上昇）。待つかどうかの判断材料は、次の記事で整理しています。

ブログ家を買うのは数年待つべき？松江の住宅価格と金利の現実家を買うのは数年待つべき？フラット35の統計では、5年で建設費が約2割、総額が約17%上昇。住宅価格・金利・補助金の期限を数字で整理し、待つ場合と動く場合の判断基準を松江の視点で解説します。

家づくりの予算の決め方：5つの手順

世帯の手取りと、固定費を確認する（月・年）。
返済に回せる額の上限を決める（教育費のピークを含めても赤字にならない額）。
金利を「いまの水準＋2%」にして、その額で借りられる額を求める。
借りられる額＋頭金から、総予算を出す。土地・建物・外構・諸費用・予備費を、すべて含めた枠にします。
総予算の中で、土地と建物の配分を決める。補助金や税の特例は、予算を下げるのではなく、余白として扱います。

よくある質問

Q. 金利が上がったら、すぐ繰上げ返済したほうがいいですか？

一概には言えません。繰上げ返済は、元本を減らして利息を抑えられる一方で、手元の資金が減ります。緊急資金と教育費を確保したうえで、無理のない範囲で行うことが大切です。手数料や条件は、金融機関で異なります。

Q. 変動で借りたあと、固定に変えられますか？

多くの金融機関で、固定への切り替えができますが、その時点の金利が適用され、手数料がかかる場合があります。借換えをする場合は、審査や諸費用も必要です。条件は金融機関で違うため、契約前に確認してください。

松江市で家を建てるなら、「中立な専門家」への相談を

住宅ローンのことは銀行へ、家のことはハウスメーカーへ、とバラバラに相談していると、「お金」と「家」が連動せずに話が進みがちです。IEKAKE（イエカケ）は、松江市を拠点とする、特定の住宅会社や銀行に偏らない中立の相談窓口です。1級FP技能士で、地方銀行で不動産関連の融資に携わった代表が、ライフプランの整理から、住宅ローン選び、住宅会社選びまで、ご家族に寄り添ってサポートします。